L’agevolazione fiscale “prima casa” si perde se non si rispettano gli impegni assunti nell’atto di compravendita? #finsubito prestito immediato

Riferimenti normativi: Art.1 D.P.R.n.131/1986 (Testo unico per l’imposta di registro)

Focus: L’agevolazione “prima casa” rappresenta un’opportunità per chi intende acquistare la propria abitazione principale, ma si perde se vengono meno i presupposti dell’agevolazione. Ciò si verifica quando il contribuente che si è impegnato nell’atto di vendita di rivendere la propria ex prima casa, entro un anno dall’acquisto di una nuova abitazione, non adempie all’impegno preso. Sulla questione si è pronunciata la Corte di Cassazione con l’Ordinanza n.23978 del 6 settembre 2024.

Principi generali: L’agevolazione “prima casa” garantisce vantaggi fiscali significativi come l’abbattimento dell’imposta di registro dal 9 al 2% , ex art.1 della Tariffa, parte prima allegata al D.P.R.n.131/1986, purchè nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione (in proprietà o in usufrutto) nel territorio del Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto; e, altresì, di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione (in proprietà, in usufrutto, in nuda proprietà) acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa” vigenti nel nostro Paese dalla legge n.168/1982 in avanti. A tal proposito, va precisato che se l’acquirente si trova nella titolarità di un’altra abitazione, acquistata con l’agevolazione “prima casa”, è possibile compiere comunque un nuovo acquisto con l’agevolazione “prima casa”, ma a condizione che la casa già posseduta venga alienata entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato. 

Il caso: L’Agenzia delle Entrate aveva notificato ad un contribuente un avviso di liquidazione emesso a seguito di revoca dei benefici fiscali concessi per l’acquisto di un immobile per il quale era stata richiesta l’applicazione delle agevolazioni fiscali dell’imposta di registro, previste dall’art.1 della Tariffa, parte prima allegata al D.P.R.n.131/1986, per l’acquisto della prima casa. L’agevolazione era stata revocata a seguito di accertamenti effettuati dall’Ufficio da cui era emerso che il contribuente, pur essendosi impegnato nell’atto di compravendita a rivendere l’altro immobile posseduto nello stesso comune per il quale aveva richiesto ed ottenuto le agevolazioni, non aveva provveduto a rivenderlo nei termini di legge. L’avviso di liquidazione è stato impugnato dal contribuente con ricorso in Commissione tributaria provinciale che lo ha respinto con sentenza impugnata dinanzi alla Commissione tributaria regionale la quale ha confermato la decisione di primo grado escludendo che la causa di forza maggiore, addotta dal contribuente, potesse giustificare il mancato trasferimento dell’immobile nel termine indicato nell’atto di vendita. 

Di conseguenza, il contribuente ha presentato ricorso in Cassazione per violazione o falsa applicazione dell’art.1, nota II-bis della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R.n.131/86, sostenendo che, nella fattispecie, il benficio prima casa doveva essere riconosciuto sulla base dei principi fissati dalla giurisprudenza di legittimità e dalla stessa Agenzia delle Entrate con le risoluzioni 86/E/2010 e 107/E/2017, in quanto l’immobile in precedenza acquistato come prima casa era inagibile a causa del terremoto del 2009 e perciò non era utilizzabile a fini abitativi per una causa di forza maggiore. La Corte di Cassazione ha ritenuto il motivo infondato in quanto il contribuente aveva già acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni “prima casa” e non avendo ottemperato all’impegno della rivendita preso nell’atto di compravendita era automaticamente decaduto dalle agevolazioni. La Cassazione ha precisato che si deve considerare che l’acquisto in contestazione è stato operato a condizioni agevolate dietro dichiarazione di impegno alla rivendita facendo riferimento ad un immobile inidoneo all’agibilità. La Corte ha evidenziato che la dichiarazione di volontà del contribuente, una volta presentata, è irrevocabile ed ha ribadito che tale impegno non può essere modificato o annullato dall’Agenzia delle Entrate né dal contribuente, a meno che vi sia un errore materiale evidente e riconoscibile.